2024-08-13 退休力.理財準備
收租店面想分給女兒，該在生前贈與還是留遺囑？4種稅試算完再決定！
曾媽媽近期跟朋友聊起退休規劃，大家都頗有感慨，擔心的問題也各有不同，好友們都認同洪蘭教授提到的，老後三寶「老友、老伴、老本」當中，「老本」最重要，因為有錢，老了才不會惹人嫌，長壽才有意義。但是曾媽媽心中有一個擔心，如果把錢全部都留在身邊，當有一天開開心心去跟上帝喝咖啡時，子女會因為爭產而感情破裂，不相往來。尤其是不動產的獨特性，每個物件都是不同的，若要用遺囑做到完全公平的分配，實在太困難了。生前贈與不動產，重重稅務如何解？於是，曾媽媽仍然決定要將名下兩間收租的店面在生前贈與給兩個女兒，在經過了解之後，曾媽媽得知原來在生前贈與店面不但要繳交贈與稅，還須要繳高額的土地增值稅，未來如果女兒出售還會面臨高額的房地合一稅，算一算實在很心疼，只好向擁有不動產稅務專業的財務顧問請教，有甚麼方法可以合法節稅又能達到生前傳承的目的呢？不動產傳承面臨的4種稅務顧問告訴曾媽媽，不動產如果要傳承給下一代，移轉時會有土地增值稅、契稅、遺產及贈與稅，如果出售不動產有獲利時，則須依照所得稅的規定課徵財產交易所得或房地合一稅 :1.土地增值稅 土地增值稅係將現在的土地公告現值減去原地價，扣除地主投入勞力資本改良的費用，計算出土地漲價總數額，所以土地持有期間越長、土地面積越大，在出售或贈與時，可能會有很高額的土地增值稅要繳，所以是需要優先考量的移轉成本。(試算土地增值稅：財政部稅務入口網/線上服務/線上稅務試算/土地增值稅試算)生前移轉時，土地增值稅在自用住宅有10%的優惠稅率，應好好善用，有機會將最高40%稅率降低至10%，節省四分之三的土地增值稅。若是死後繼承，由於繼承移轉的土地免課土地增值稅，就可以節省下一筆可觀的稅金，日後若子女將繼承得來的土地賣掉，土地的漲價總數額會以繼承開始時計算，相對能降低出售時土地增值稅，所以常聽說不動產用繼承較為節稅，就是這個原因。2.契稅不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有，都需要繳交契稅，簡單來說，誰取得這筆不動產，誰就要繳交契稅，所以子女跟父母買房，或是受贈而來的房子，都是子女要繳交契稅。契稅是以房屋現值乘以稅率計算，如果是一般的買賣或贈與，契稅稅率都是6%，並且要在契約成立起三十日內申報，想要了解契稅金額可以透過下列方式 :1.向稅務機關申請「稅籍證明」，上面登記的「房屋現值」乘上稅率，就可以得知應納稅額。2.房屋所有權人用自然人憑證、工商憑證或以註冊的健保卡，可以透過線上查詢。( 財政部稅務入口網/線上服務/線上查調/查調申請 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-5775733353674344836 )3.遺產及贈與稅依照遺產及贈與稅法的規定，動產、不動產及有價值的權利在移轉時，都應依法申報納稅，所以在評估贈與和繼承時，要一併計算贈與稅或遺產稅，其中贈與稅的免稅額是以每人每年計算，較容易計算，如果是遺產稅就要按照全部遺產來評估，相對複雜許多。若是不動產要以買賣的方式移轉，就免繳納遺產及贈與稅，但二等親以內親屬間以「買賣」方式移轉房地，因為涉及遺產贈與稅及房地合一稅的申報，若有短報、漏報或是「假買賣，真贈與」的情況，將是重點查核的對象，因此務必要謹慎誠實申報。4.房地合一稅出售104年12月31日以前取得且持有期間超過2年之房地，就是俗稱的舊制。在舊制不動產交易課稅時，土地是課徵土地增值稅，不列入綜合所得稅課稅範圍，僅在房屋部分計算財產交易所得，但房屋會隨著時間折舊，土地則因稀有性而大幅增值，故產生租稅不公的情況。房地合一稅就是在此背景條件下因應而生，希望能夠落實租稅公平，若出售105年1月1日後取得的房地，適用新制房地合一稅，需在完成所有權移轉登記日之次日起算30日內提出申報，不會統一在所得稅報稅月徵收，其相關規定是在綜合所得稅當中，所以房地合一稅仍是所得稅的一種。房地合一稅在不動產傳承時，到底應如何評估 ? 不同的移轉方式，會影響「取得成本」的認定，如果是贈與或繼承，取得成本會以受贈或繼承時計算遺產及贈與稅的價值來認定，這個金額相對較低，若是買賣，則可以用買賣時的取得成本來認定，未來在計算出售房地所得時，能夠大幅降低所得金額。簡單舉例說明 : 市價2000萬的房地，若是繼承或受贈取得，則課稅價值可能只有500萬，雖然節省了遺產贈與稅，但子女未來出售時，假設仍以2000萬出售，依照房地合一稅計算，視同獲利1500萬 ( 2000萬交易價格 - 500萬取得成本 = 1500萬所得 )，若以現在最高稅率45%來計算，要繳交高達675萬的房地合一所得稅。稅目試算後還需全盤考量 找出最理想贈予方式以上四種稅規定在「平均地權條例」、「契稅條例」、「遺產及贈與稅法」、「綜合所得稅」等不同的稅法當中，如果再加上繼承時須考量的「民法」中應繼分、特留分、夫妻剩餘財產差額分配請求權的應用，確實是相當的複雜。最後顧問建議曾媽媽仍應將以上每一項稅目進行試算，考量是否有機會適用優惠稅率；同時評估該不動產未來可能變動的情況，甚至考慮受贈子女的婚姻狀況，來決定是生前贈與、買賣或是死後繼承、分配，才是比較完整的不動產移轉規劃評估。畢竟不動產金額都不小，移轉時要繳交的稅金動輒數十萬數百萬，得先仔細評估，以免因小失大。作者:楊馥瑄經歷:TFPA台灣理財規劃產業發展促進會理事樂學網［理財觀念實務班］講師理財周刊線上直播課程講師Smart智富月刊保單評選委員政治大學壽險經營管理碩士學分班台灣大學高階財富管理研究班壽險公會表揚全國最佳績優外勤人員(2006)專業證照:CFP®國際認證高級理財規劃顧問信託業業務人員信託業務專業測驗合格投信投顧相關法規乙科測驗合格人身保險業務員銷售外幣收付非投資型保險商品測驗合格投資型保險商品業務員資格測驗合格財產保險業務員資格測驗合格人身保險業務員資格測驗合格(責任編輯葉姿岑)
