房市329檔期買氣走弱、全年看空 最佳議價時刻！三指標抓進場時機

文●馬自明

房市最重要的三二九檔期，今年建商推案量逾新台幣八千億元，創史上次高；但買氣不振，今年移轉棟數預估只有約三十萬棟，是近六年新低。多空交戰下，房市接下來到底該怎麼看？

關鍵時刻，《商周訂戶俱樂部》在三月二十六日邀請三位業界的第一名專家，線上直播為訂戶們提供獨家的房市解析，即時解答「該不該買？買在哪？買什麼？」三個最重要的問題。

老牌不動產顧問外商專家：

今年房市交易量，恐跌三成

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，許多建商會選在三二九檔期推出建案，但儘管今年案量大，但他認為，「今年這個檔期的表現不會太好。」

他預估，今年房市整體交易量將較去年衰退，下跌幅度至少兩到三成。為什麼？第一，去年基期太高，去年新增購屋貸款餘額高達新台幣一兆元以上，甚至是十年前的將近五倍，可是當基期過高，今年就不易維持在高峰，轉為降溫。

第二，央行管制措施不會鬆綁。因為政府新青安政策，房屋交易爆表，市場過熱，央行去年九月祭出第七波信用管制，收縮資金，藉此壓制房市，引發「錢荒」，買房貸款不易。

「整個銀行錢荒問題是沒辦法輕易解決的，」黃舒衛認為，因為房市在去年以前太熱，央行的管制措施短期內不會放手，「未來的三到五年，（購屋者）基本上還是得承受不容易借貸的壓力。」

不過，他也認為，雖然房市交易冷淡，房價上漲幅度出現走緩，但大幅下修也不容易，縱使○八年金融海嘯，單季房價修正約一成以上，但隨即彈升，可見當經濟並未陷入衰退，房價沒有過度悲觀的理由。

別人恐懼，我們就該貪婪。房市冷淡，但這也是自住客最佳看房、議價的時刻，但怎樣才能挑到對的時機進場、買在對的地點呢？

掌握最多房市數據的人：

三關鍵指標找出買房潛力區

樂居創辦人李奕農提供三個關鍵指標，判斷最佳進場點及買房潛力區。第一個指標是預售屋交易量，他表示，這是領先指標，當預售屋月平均交易量超過七千至八千件時，代表房市景氣將往上，反之則往下。

台灣預售屋交易量在去年六月抵達高峰，超過一萬六千件，隨後一路下跌，到十二月時已跌破不到五千件，房市景氣的確已出現反轉。

第二個指標，則是新案待售存量，簡單來說，這個指標是衡量建商手上有多少新房子的數據。李奕農表示，去年九月該數據下降至十二萬一千戶，低於過去五年平均值，代表景氣相當熱，但若數字開始上升，就代表景氣轉冷。

他進一步指出，如果發現該數據增加，而且建商庫存又是成屋的話，那為了避免折舊，就可能降價去化庫存；然而如果建商手上多是預售屋，頂多收起來不賣，新案降價的機會就不大。

第三個指標，是二手市場待售量，以此觀察屋主是否把房屋拿到市場銷售。他表示，新青安上路後，市場上委售物件大幅下降，代表房市轉熱，但如果二手待售量偏高，也就是屋主因為貸款問題或想獲利了結，將出現賣壓。

這三個指標不只能預測房市走向，也可分析出各區域狀況。

李奕農舉例，台中海線等區域因新案、二手待售量同步增加，就需要注意房價變動；至於二手待售存量減少的區域，例如台北市南港、中山，以及高雄鼓山區，則相對有撐。

兩岸第一大房仲執行總監：

小宅變主流，新商模誕生

不但要知道買在哪，台灣房子「又貴又小」的新趨勢，改變買房邏輯。

兩岸第一大房仲品牌、住商企研室執行總監徐佳馨指出，房子變得又貴又小的最主要原因，不只是土地、營造等成本增加，還跟建商為了能順銷的策略，以及購屋者偏好，考慮容易轉手等面向有關。

而且，台灣雖然面臨少子化，可是根據國發會資料顯示，家戶數卻持續增加，且該趨勢到二○四一年都不會改變，這意味著，台灣從大家庭轉型為小家庭，甚至單身居住，房屋也朝向小宅化。

「不過很多小宅是『麻雀雖小，但五臟不全』，機能並不好，」她提醒，縱使買了小宅，但在房屋品質和空間規畫上，必須更加注重，生活機能等方面不能打折扣，這樣才住得舒服，未來也更容易轉手。

其實，不少非住宅業者，已看到台灣高齡化、少子化，以及小宅當道的商機，轉為延伸出新的商業模式。徐佳馨表示，書店等業者開始與建商合作，成為公設之一，提升住宅質感和便利，這種「跨界結盟」讓台灣住宅市場出現新風貌。

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