漲幅落差…新建案漲71% 營造成本僅漲29%

中央銀行理監事會上周再度鬆綁房市信用管制措施，儘管央行總裁楊金龍在會後記者會表示，房價並非央行主要政策目標；不過，央行內部統計，新建案價格上漲程度遠高於成本增幅，也透露對房價漲幅的疑慮。

央行統計資料比較近年新推案售價與營建成本，結果顯示，二○二○年第四季至今年第二季，新推案價格大漲百分之七十一點四，同期營造工程物價指數僅增加百分之廿九點三，售價漲幅遠高於成本增幅。

央行這次宣布將自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成提高至七成，並取消建商購地貸款須於一定期間內動工興建的規定，楊金龍也提到建商房價已然讓利。然而，央行的數據分析卻呈現不同看法，相關人士說，這也是理監事會中有理事反對鬆綁管制的重要因素。

資料顯示，央行並沒有否認近年營建成本確實上升，包括缺工、工資、建材及土方處理等支出都增加，但是從數據來看，新案售價上漲速度明顯快過成本，也代表近年房價漲幅不能完全以「成本通膨」解釋。

但建商認為，若只用營造工程物價指數與房價相比，仍無法涵蓋近年的全部成本。除了工程費用，近年土地取得成本、融資利息、人力、法規要求及工期拉長，都使開發成本增加；尤其部分都會區土地價格仍高，若單看營建成本指數，可能低估第一線業者實際面對的成本壓力。

此外，預售市場降溫後銷售期拉長，資金成本也跟著增加。因此，市場若期待建商全面大幅降價，仍要看個案的土地取得成本及財務結構，不能一概而論。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，營造工程物價指數內有營造工程市場所投入的材料與勞務成本的價格變動情形，不過並未涵蓋如稅費、融資利息等部分，加上某些區域建商因不具採購優勢，個案也有落差，相較之下價格表現也會較為浮動。

近期房地產業者也持續建議央行調整高價住宅認定門檻，理由之一就是近年土地及營建成本增加，原本的價格門檻已與市場脫節。相關人士表示，央行這次並未調整相關標準，主要是央行對「成本上升」能否作為房價持續居高不下的理由，仍持較保留態度。此外，高價住宅價格上漲易透過比價效應，推升周邊房價。

市場人士說，央行這次的鬆綁管制，「不能說是政策轉變」，楊金龍雖然對房價的說法變軟，但從資料中反應的價格變化，顯示央行仍希望價格能反映目前市場供需。