台灣房市告別齊漲時代 商用創高、住宅急凍 K型分化成新常態

【文·陳葦庭】

AI熱潮推升商用不動產交易創高，住宅市場卻持續量縮。從預售屋買氣急凍、928檔期失靈，到資金轉向股市與房價K型分化，台灣房市正進入結構重整期。

AI光芒照射全台，既讓台股持續叩關五萬點，又把台灣GDP今年全年成長率預估數字，上修到12.16％。

光燦燦的前景下，一家家科技大廠正狂撒千億積極獵地、搶廠，推升今年第三季，商用不動產交易金額寫下1058億的史上單季新高紀錄。

當商機傾洩而出，產業經濟跟著紅紅火火，房價同樣居高不下。今年第二季，台北市預售屋單價每坪衝上131萬元，2026年前五月平均成交總價5267萬元，雙雙創歷史新高。

很難想像，暖陽盛況的反面，卻是住宅市場的急凍，正活生生上演。

預售買氣急凍，928旺季也失靈

深秋時節，空氣中流動著蕭瑟。中南部重劃區的預售屋接待中心，裡頭只見筆挺西裝的代銷排排站，卻不見客人上門賞屋。曾經要排隊搶房、滿手預約單的榮景消失無蹤，取而代之的是，空蕩寂靜的沙發區和樣品間。

被視為房地產業的年度重頭戲928檔期，今年也罕見出現旺季不旺慘況。根據「591新建案」數據統計，今年928檔期，全國推案個數僅246件，比去年同期少21.2％；總銷金額也由去年的7106.5億元，縮水至5452億元，大砍近2000億元。

預售屋買氣不振，成屋市場也同樣低迷。據統計，今年上半年，全台建物買賣移轉棟數僅12萬4619棟，不只比去年同期13萬棟更少，更寫下近十年同期最低紀錄。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達更預測，今年全台建物買賣移轉量恐面臨26萬棟保衛戰。

令人困惑的是，一個台灣，卻有著「雙面房市」！為何房市正奏響冰與火之歌？

限貸壓縮買氣，小建商最先受傷

雙面房市真相一，正是住宅市場冰風暴背後，存在那隻看不見的手：外界稱為史上最嚴格限貸令的央行第七波信用管制，從供給、需求面下手，全面緊縮建商與購屋族的資金條件。

「熱錢都集中在股市了！」楊長達分析，過往只要台股大漲，獲利了結的熱錢，自然會像潮水般湧入房地產。

但這次，科技股與半導體領軍台股衝刺，民眾在股市獲利的速度與報酬率遠高於房地產，甚至還有人將原本預計買房的自備款加碼投入股市，使得房地產市場頓失豐沛的資金柴火。「只要資本市場繼續好，房地產就很難真正回溫。甚至還有建商乾脆把錢拿去買台積電股票！」

AI狂潮逐漸帶來的產業失衡，以及建商策略的轉向，是雙面房市第三個真相。

近年高科技產業為加速擴充產能，積極投資蓋廠房，商用不動產交易金額，今年第三季便是在此脈絡，創下有史以來最高單價紀錄，讓住宅、商用明顯上演冷熱兩樣情。

房價齊漲落幕，進入K型分化

外界關切房市與房價虛實，隨著央行鬆綁政策，房市寒冬是否準備迎來春天？雙面房市的第四個真相是，全台房價齊漲的時代已經結束。

「未來成交量應該不會再有大幅崩跌情況，但房地產市場將呈現二極化的K型分化。」他認為，擁有軌道經濟、生活機能的精華蛋黃區，未來房價還會有微幅上漲的空間；缺乏機能、超額供給的單白區，則會持續面臨價格和去化壓力。

正如英國前首相邱吉爾所說，永遠不要浪費一場危機，在住宅房市低迷的此刻，正是建商再升級與逆勢突圍的機會。目前市場仍不乏百億大案，比的是產品力、服務力與創新力。如何端出適合消費者的產品，將是房地產業者能否逆勢再起的關鍵。

這場由政策、AI狂潮、股市派對與人口結構共同演繹的房市「冰與火之歌」，讓台灣房市有了新面貌。無論是住宅或商用，建商或購屋族，唯有真正回歸實質需求，洞悉背後真相，才能在這場雙面房市中，提前預約甜蜜蜜的豐收。

詳細內容請見遠見雜誌2026年11月號：台灣房市告別齊漲時代，商用創高、住宅急凍，K型分化成新常態

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【本文摘自遠見雜誌11月號：寒冬或盛夏？雙面房市真相背後】