買房是人生大事！首購族一定要聰明買
買房已成為時下青年遙不可及的夢想，根據「House+ 好時價」提供的大數據看房市資料顯示，自2012年8月起至2021年11月止，全台房價指數從95.12%大幅攀升到137.71%。從最新一期數據來看，去年11月（房價指數137.71%）比10月（房價指數137.15%）上升0.41%，比起前年同期（房價指數132.12%）上升4.23%。薪水追不上房價的年代，受薪階層難道只能「望房興嘆」？
首購族必懂！四大房屋類型比一比
現代大多數人都要存很久的錢才能買下人生第一棟房，又或者會選擇「以小換大」的換屋模式。對首購族來說，買房第一步就是先釐清自己對於房屋類型的需求。市面上的住宅大致可分為預售屋、新成屋、新古屋和中古屋四大類，一表帶您看優缺點和比較差異：
新手該如何買房？了解房市避開風險
從上述圖表可以看出，預售屋除了新穎，還可以分期繳納自備款，貸款成數高，圓夢築巢的壓力最低。由於預售屋是預先出售還沒蓋好的房子，所以能「預先」變更格局，讓買家根據自己的喜好去做空間配置。不過這得要看買家買房的時機點，因為建商為了方便施工，通常會規定買家必須在一定期間內提出申請，以免延誤工期。此外，預售屋通常只能靠建商、代銷提供的圖面和模型，去想像未來的成屋狀況，並要熬過2~3年工程期才能入住，可能導致交屋後發現屋況不如預期。
新建案的屋況可讓買家事先親眼確認，因為「看得到也摸得到」，可直接感受棟距、建材等狀況，較不會有買到「照騙屋」的風險，且裝潢好就能立即入住。不過，買家需準備一次到位的資金，包含房屋總價的2~3成自備款，外加稅金、家具家電等相關費用，都必須立即繳納，付款壓力較重。
買中古屋或老屋有幾個好處，第一是單價比較便宜，一般傳統屋齡超過10年的老屋，跟相同區域的新成屋比較起來，行情恐相差3到5成。第二是中古屋基本上公設比非常低，有些甚至沒有公設。第三是沒有管理費，所以對於維護持有成本會相對低。不過中古屋因為已經有一定程度的屋齡，可能會有結構安全疑慮，需要重新裝潢和更換管線，後續衍生的費用可能直逼新建案價格。
小宅房貸 民營銀行放款意願高
房仲業者透露，過往目前願意貸款給15坪以下小宅的銀行，以民營銀行偏多，例如北富銀、台新銀、永豐銀，公股行庫中兆豐銀也願意承作，其餘公股行庫意願則較偏低。
而之所以再有銀行加入小宅貸款，不具名的台北蛋黃區房仲業者認為，主要是受到房價起飛，10坪到15坪的小宅總價偏低，有機會用不到1,000萬元入手，吸引一定的首購族目光。房仲業者指出，觀察去年，15坪以下小宅銷售量，的確較前一年度增加，買家以單身的首購族為主。
利率上，最低仍可以貸款到1.31％地板價，但排除永豐銀房貸專案，平均貸款成數約落在七成到七成五，意即仍必須準備足夠的自備款。
房仲業者透露，願意貸款給15坪以下小宅的銀行，以民營銀行偏多。圖／聯合報系資料照片
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全台都貴桑桑！存房置產該怎麼挑 七都行情一次看
全台各縣市地政局公布2022年度公告土地現值，平均調漲2.5%；其中，六都平均漲幅為2.73%，已高於全台平均值，創六年來新高。
新北市摘下公告土地現值漲幅冠軍，平均漲幅3.5%，第二名為台北市，調漲3.14%，第三為台南市，調漲3.01%。其餘依序為桃園市上漲2.83%，高雄市上漲2.01%，台中上漲1.89%。
至於蟬聯年度部分，當屬桃園和台中連莊16年最持久，可說是長老級地王，其次為新北，已蟬聯13年。
蛋白區漲勢驚人 未來房市如何走？
房市熱，去年基期低的蛋白區漲勢驚人，究竟哪裡還能布局買房？吉家網統計近三年六都區（包含新竹縣市）人口成長率前十名，分別是林口丶五股丶竹北丶淡水丶仁武丶橋頭丶善化丶北屯丶八德丶龜山，預料這十區會是未來三年房市發展最具潛力的行政區。
2021六都房價漲幅平均約達9.5%，吉家網董事長、房市趨勢專家李同榮分析，各行政區房價漲幅最高前十名，幾乎都是過去大家忽略的蛋白區。同時，蛋殼補漲總有滿足點，蛋白翻身端看人口成長率才有續航力。蛋黃區漲幅雖小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性會比較高。因此民眾考量未來置產策略時，應該朝類似十大潛力區的發展特性，也就是具有「交通建設、產業發展、人口紅利」三大優勢的蛋白區下手。
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房價翻揚買氣爆 從成交量看熱區大洗牌
根據591房屋交易網統計六都地政局資料，發現2021年六都各區交易量在中南部、蛋白和重劃區帶動下，量能爆棚，其中桃園市桃園區年移轉量1.17萬棟為全台最高，也是全台唯一移轉量破萬的行政區。
相較2020年，各區移轉量年成長前三名則全是低價區的天下，包括台南仁德交易量成長145.4%最高；緊接著第二則是高雄市前金區100.6%、第三則市新北市八里區89.1%。
專家分析，雖然疫情、打炒房等不利因素攔阻，但在通膨壓力及熱錢湧進，加上部分地區建設議題發燒，引出自住、投資買盤大舉出籠，帶動房價翻揚，也造就今年買氣大爆發。
591新建案指出，往年一個建案從開賣到完銷約1~2年，但去年（2021）漏夜排隊買房、秒殺案頻傳，統計2021年六都及新竹縣市推案狀況，6個月內即完銷的快銷建案就有415個，占全年推案量近3成，其中以台南市100案最多。
如以區域快銷率來看，新竹地區43%最高，其次為台南、高雄，均是受惠科技業買盤拉抬房市熱度的地方。
政府打炒房動作頻頻，但591新建案統計2021年六都及新竹縣市推案共約1503案，截至11月，有415案在開賣半年內就完銷結案，占比28%。
全台空屋占比近12年新低 地區待售餘屋多是否可撿便宜？
內政部1月7日發布去年（2021）上半年低度使用（用電）住宅及新建餘屋（待售）住宅統計資訊。據統計，去年上半年全國低度使用住宅宅數為81.29萬，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.13%，創12年新低。專家分析，房市熱潮不減，低度用電所代表的空屋量體下滑，印證市場買氣。
就縣市別觀察，去年上半年各縣市低度使用住宅宅數，以新北市12萬8,308宅最多（低度用電比率7.76%），高雄市10萬4,739宅次之（9.63%），第三為台中市8萬9,266宅（8.39%）；若以各縣市低度使用住宅比率比較，前三位分別為金門縣（17.99%），宜蘭縣（15.87%）及台東縣（13.87%）。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，數據驗證房市熱潮，待售餘屋雖未有感降低，卻是在於大環境走強而讓供給量增，低度用電所代表的空屋量體下滑更印證市場買氣，至於像新北市腹地大，適合開發住宅的重劃區多，又有大台北宜居特性，住宅母體相對全台多，自然會有空屋、餘屋多的狀況，反倒得留意不少外圍縣市空屋率超過一成，若出現過分投機情勢，一但有風吹草動的情勢，如內政部的打房政策，打回原形的速度與程度都會又快又狠。
屋比房屋統計顯示，去年7月以後，全台待售住宅從31.2萬棟，在短短半年大減近6萬棟，降至25.4萬棟，減幅逾18%。市場供應大減，屋主姿態急遽升高，紛開高價出售，其中以新竹屋主漲最凶，均價一年狂升22%，高雄也大漲近兩成。
其他都會區，桃園、台中，台南屋主開價平均漲12%， 新北漲8%；台北市最少，調漲約5%。不過，北市中古屋平均開價已站上8字頭，達81.5萬元，直追新建案。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，去年7月以後，全台待售住宅大幅減少，主因有二，一是7月以後本土疫情趨緩，遞延買盤出籠，尤其是10月以後，物價快速上揚，房市吹抗通膨風潮，買氣大增，待售件數快速去化。
第二，去年7月房地合一稅上路，重稅閉鎖期從二年延長至五年，五年內轉手都要課35%至45%的重稅，很多屋主認為房價下跌不易，放愈久愈值錢，不想繳重稅，因此7月以後把原來在網路上求售的物件下架，待售物件因此出現大幅減少。
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成家好難...政府如何共構居住正義
面對高房價時代，人民苦喊「萬物皆漲，唯獨薪水不漲」，許多人感嘆買不起房子，為了維持居住正義，立法院在2021年4月三讀通過房地合一稅2.0版本，未來持有兩年內房屋出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年則適用35%稅率，並將營利事業交易房地，以及預售屋及特定股權交易，都納入房地合一機制。
另外央行在持續凍漲利率之餘，也祭出4大打房政策，包括「非首購沒有寬限期」、「調降買地貸款的成數」、「調降工業區閒置土地抵押貸款」、「購屋貸款利率再限制」。
除了中央出手打房外，六都政府也紛紛推出住宅政策，包括「蓋社會住宅」、「都市更新」、「包租代管」、「租金補貼」、「低利貸款或貸款補貼」、「修繕、重建貸款補貼」等等，希望能抑制高房價，實現居住正義。
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