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房市過熱，中央銀行總裁楊金龍在9月理監事會後宣布第七波選擇性信用管制措施，威力不輸前六次加總，被市場喻為「金龍風暴」，央行這次出重拳，房價到底會不會軟著陸？何時出現反轉？市場看法不一，關鍵在三個變數。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，美國降息後，市場會釋出很多資金，加上台商回台專法管制期限解除釋放的資金，為避免大量資金再度湧入房市，央行出重手提前防堵，避免信用資源過度傾向不動產市場；「金龍風暴」效果一定有，只是有多大，仍待觀察。
一位大型行庫主管也認為，效果慢慢浮現，之前房仲熱銷十天就結束，現在可能要拉到一個月，甚至二、三個月，房貸要排隊，連新青安也要等。現在買方多會要求附加條款，要房仲保證能找到銀行貸款，這也增加了成交難度，議價空間變大了。
那麼，房價到底會不會跌？何時會出現轉折？銀行業者表示，量縮是肯定，但價跌看法可能不一，主要觀察三個關鍵變數。
案件蜂擁 貸款利率3趴還是應接不暇
第一，資金變數。銀行法72之2不動產放款水位暴漲，讓銀行嚴控房貸額度，接著央行要求銀行提出未來一年不動產授信自主管理方案，9月理監事會又祭出新一波打炒房措施，並調升存款準備率，一連串的緊縮動作，都讓銀行可投入不動產市場的水量變更小。
資金緊俏，只好以價制量，傳出大行庫第二戶房貸利率拉高到3%起跳，一位民營銀行高層說，「我們第一戶就3%起跳了，還是做不完，案件實在太多了。」
央行的自主管理包括房貸跟建築融資，要控制成長速度不要那麼快，慢慢緊縮，有可能首購成長、非首購下降，看各家銀行策略。而房貸降不下來，就去降建融，原本利率2% 就可以做的建築，7、8月利率就開始上漲，現在至少都在3%到3.5%。
一位大型行庫主管說，在這個監控敏感時點，建商可能因融資不易，影響後續新成屋供給量，進而造成市場價格可能下跌。
而台商回台資金解除管制釋出的資金流向，則是另一個變數，如果資金無去路仍流向房市，則央行的打炒房效果也將受影響。台商解除管制的資金約有1,380億元，分三年自由運用投資。
敵不動我不動 市場等著看「金龍」下一步
第二，成本變數。一位銀行業者表示，近幾年來成本推動的通貨膨脹此起彼落，缺工缺料等問題，使得營造成本不斷提升，甚至到目前都還在拉缺工警報。
至於土地則因過去幾年土地標售價屢創新高，造成房、地成本雙雙上漲，建商終究還是要買土地蓋房子出售獲利，因此，如果成本不斷推升，新完工建房地下跌的空間其實是有限的。
第三，政策變數。此次央行祭出第七波信用管制，相隔五天，楊金龍在9月26日針對立委質疑可能「濫殺無辜」，表示將針對無辜者，盡快推出協助措施和排除條款，讓市場出現變化。
像在網路論壇PTT，原本網民大多認為房價會下修，但在楊金龍拋出「排除條款」說法後，紛紛轉為「後門來囉」、「果然打假球」、「房仲可以回去上班了」、「果然縮了，房價繼續飆吧」、「投資客又贏了」。
在實際市場上，中信房屋研展室副理莊思敏指出，在央行鬆口後，確有不少原本打算盡快離場的屋主，暫緩了售屋計畫，選擇觀察政策走向再做進一步決策，市場賣壓沒有想像快速增加。
莊思敏表示，目前市場進入「敵不動我不動」的局面，買方期待房市能夠反轉，房價能夠下修，但賣方並沒有明顯讓價趨勢，許多人認為政府隨時可能調整，寧可晚賣也不願輕易降價出售，買賣雙方未來恐怕將是一場漫長的拉鋸戰。
一位銀行主管也說，以他的經驗推估，房貸裡真正換屋的貸款不到5% ，即便將換屋者排除適用央行無寬限期規定，實質影響也許不大，但對市場造成的預期心理，可能削弱央行打炒房的政策效果，配套措施的門放愈大，「金龍風暴」的效果就愈減弱。
房價轉折 大約在冬季？
但如果「金龍風暴」威力不減，有銀行業者認為，房價最快明年第1季會出現轉折，因現在排隊待撥的貸款案，需要時間慢慢消化，只要交易不再熱絡，新的進件量逐漸減少，明年第1季就可以明顯看到「金龍風暴」的成效。
如果跟今年底相比，明年第1季就可以看到不動產授信餘額跟集中度會轉彎下降；至於房價，不會再往上，甚至可能微幅下降。
有銀行業者則預估，不動產放款占總放款比重（不動產放款集中度）跟房價，到明年第2季，才會出現轉折。
徐佳馨則認為，房價反轉的第一道破口，有可能是出現在今年12月。
她說，從建照數量來看，2025年開始會進入交屋大量，加上這些預售屋銷售都是在2023年7月平均地權條例修正、禁止預售屋移轉前的案子，不受紅單禁止轉讓管制，很有可能趕在明年交屋前，就先把房子賣掉，以免明年交屋後，得開始面對房貸負擔，或找不到房貸的困擾。
徐佳馨表示，預售屋的成本原本就低，只付房價的一成、頂多二成，交屋後得面對各種不確定性，這些案子可能在三、四年前，房市開始熱時就買的預售屋，有價格空間。
除此，最近陸續有建商回頭call客人，徐佳馨說，之前是惜售，現在是要找買方，如果年底仍call不到客人，建商只能苦撐，等待有人開出降價第一槍。
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