在一帶一路盡頭：碰壁「倫敦之巔」的中國炒房大隊

2018/08/29 李筱雯

中國「炒房大隊」大舉進軍海外。圖為中資在馬來西亞的「森林城市」建案，日前卻慘遭大... — 中國「炒房大隊」大舉進軍海外。圖為中資在馬來西亞的「森林城市」建案，日前卻慘遭大馬總理馬哈迪針對。圖／歐新社

馬來西亞總理馬哈迪（Mahathir Mohamad）這個月訪中之後，不僅下令中資的「一帶一路」在馬來西亞無限期停工，27日更宣布：禁止外國人購買中資房地產——碧桂園——在柔佛州的「森林城市」新建案；馬哈迪還加碼表示，絕不會發放居留簽證給要住在森林城市的外國人。

由於森林城市目前的買家70%都來自中國，馬哈迪口中的「外國人」，針對的顯然來自於中國。目前，雖然碧桂園嘴硬表示，仍會繼續投資該建案，但這一連串新政策，幾乎已宣告森林城市案，必將壽終正寢。

不過這種有中國政府的央企或國企當靠山，規劃不成熟就逕行向海外大筆投資，而備受非議，或造成重大損失的開發案，在英國倫敦也有。像是今年5月底，由中國綠地集團斥資8億英鎊（折合約新台幣316億）投資興建的摩天大樓——倫敦之巔（Spire London）——就被迫停工。

大量外資掌控了倫敦的摩天大樓，近年來又以中國最為積極搶攻倫敦房地產市場。42大廈... — 大量外資掌控了倫敦的摩天大樓，近年來又以中國最為積極搶攻倫敦房地產市場。42大廈（Tower 42）為南非投資客所有；暱稱為「小黃瓜」的瑞士再保險公司大樓（The Gherkin），為巴西所有；利德賀大樓（The Cheesegrater）和芬喬奇街20號（The Walkie Talkie）為香港所有。圖為倫敦金融城的鬱暗天際線。圖／ingimage

這座外觀設計被調侃像男性生殖器的倫敦之巔，矗立在東倫敦的金絲雀碼頭附近，號稱將是西歐最高的住宅大樓，原本預計2020年完工，外表架構已見雛形，但卻被《星期日泰晤士報》踢爆：高67層樓、771呎（235.1公尺），投資達8億英鎊的倫敦之巔，其56層以上的高樓層，卻只有一條逃生梯。

安全專家認為，這麼高的摩天大樓，至少要有2個或更多的逃生梯；此外按政府規定，每層樓中距離逃生梯最遠的住戶，其到逃生梯之間的距離，最多只能有24.7呎遠，但倫敦之巔卻遠達70呎（約21公尺）。基於安全以及財務規劃的考慮，綠地集團目前已將該建案暫時停工，重新審視整體的設計。

事實上，按照目前已經完成的高樓架構，如果要再建造另一逃生樓梯，似乎不太容易，除非部分打掉重練。但因為去年的倫敦格蘭菲塔（Grenfell Tower）火災，整棟燒毀，造成逾70人喪命，後來的檢討報告，也提出只有一個逃生梯的安全疑慮；因此，英國政府在這之後也正對其它高樓建築的逃生與安全設備規範，重新檢討不合理之處。例如，現行規定只規範36呎高以上的辦公大樓需有2個逃生梯，像倫敦之巔這樣的住宅大樓，卻只需一個。

《星期日泰晤士報》還指出，至少有7個拿到建築規劃許可的摩天大樓建案，都只有配備一套逃生梯，被安全專家認為極不合理。種種安全疑慮，也使本來預計在2020年完成的倫敦之巔，充滿變數。

今年5月底。中國綠地集團斥資8億英鎊（折合約新台幣316億）投資興建的摩天大樓—... — 今年5月底。中國綠地集團斥資8億英鎊（折合約新台幣316億）投資興建的摩天大樓——倫敦之巔（Spire London）——被迫停工。外觀設計被調侃像男性生殖器的倫敦之巔，矗立在東倫敦的金絲雀碼頭附近，號稱將是西歐最高的住宅大樓。圖／綠地集團倫敦之巔

高67層樓、771呎（235.1公尺），倫敦之巔（圖左）56層以上的高樓層，卻只... — 高67層樓、771呎（235.1公尺），倫敦之巔（圖左）56層以上的高樓層，卻只有一條逃生梯；去年的倫敦格蘭菲塔（Grenfell Tower，圖右）火災，整棟燒毀，造成逾70人喪命，後來的檢討報告，也提出只有一個逃生梯的安全疑慮。圖／美聯社

號稱世界500強、中國第4大建設公司，上海市政府持股46.4%的綠地集團，因為沒有遵守規範，或不諳當地法令而造成的額外損失，不只倫敦之巔，集團的另一個倫敦改建案——蘭姆公館——也曾傳出法律糾紛。

蘭姆酒廠（the Ram Brewery in Wandsworth）是一個有500年歷史的古蹟建築，2014年時由綠地集團花費6億英鎊（約新台幣237億），從賣主米洛瓦（Minerva）手中買下，與買下倫敦之巔建地時間差不多。在簽約時，綠地曾承諾，如果米洛瓦能再重新規劃建築設計送審，取得地方政府（Wndsworth Council）許可，增加建築空間，綠地將付給米洛瓦370萬英鎊作為報酬。然而米洛瓦照做之後，綠地卻拒絕給付額外佣金。

因為地方政府要求，隨著建築空間增加，建案也必須要增加社會公宅與回饋的比例，像是修整周遭的馬路，或其他公共設施等。事實上這樣的要求在英國是很尋常的事，但綠地認為，米洛瓦沒有經過他們的同意，就擅自答應地方政府的要求，因此十分不樂意。

經過3年的纏訟，英國高等法院在2017年作出最終判決，法官認為米洛瓦已經盡力完全合約要求，綠地必須按照合約付給米洛瓦佣金。在這場糾紛過後，今年8月，蘭姆酒廠建案也開始委託房仲公司進行預售，尋求零售商、餐廳業者...，以及第一批250間公寓的買家。

不過，去年就已經被爆出債務危機、在中國違約欠債4億多人民幣的綠地集團，最終是否能順利完成在倫敦第一步投資的兩大建案，還有待時間考驗。

事實上，從英國前首相卡麥隆（David Cameron）任內開始，英國就一直積極向中國招商。2015年10月，在中國國家主席習近平訪英之際，英國內政部甚至通過新的簽證政策，禮遇中國富豪：從2016年元月開始，中國民眾的停留簽證從原本的6個月標準，大幅延長為2年簽證，並給予多次入境的中國民眾，一次十年的長期簽證。

卡麥隆強調，中國觀光客每年為英國帶來5億英鎊的收入，平均每人花費達2688英鎊，如果放寬簽證期限，可以讓有錢的中國民眾，為英國經濟做更多的貢獻，於是中國的大型建設公司紛紛趁機大舉投資英國。儘管2016年英國舉辦脫歐公投後，英鎊重貶，政經情勢不確定因素升高，但中國投資客仍然大舉投資英國，2017年甚至成為英國房地產的最大買家，投資金額超過200億英鎊，其中又以香港投資客為最多數。

在眾多倫敦的房地產的投資與開發案當中，最受矚目的是與中國「一帶一路」有關的開發案——東倫敦的皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock）——不僅企圖成為東倫敦的對外門戶，更要成為歐洲與亞洲的貿易橋樑、一帶一路的終點站。

這項開發案是由倫敦地方政府提供土地，中資ABP開發投資17億英鎊，中國國企中信集團（CITIC）負責工程興建。於2017年底開工，施工期預計達8年之久，2019年將完成第一期工程，而這也是ABP第一宗海外投資案。不過，在興建的過程中，中資也出現了「水土不服」的文化差異問題。

例如，中國老闆求快，要求同時平行進行多項工作，無論安全與品質上有多高的要求，都必須完成，並且限定在短時間內達標。但以英國本地人為主的工作人員，卻認為應該按部就班做事，不能搶快，否則將造成無謂的浪費。

與中國「一帶一路」有關的「皇家阿爾伯特碼頭」開發案（Royal Albert D... — 與中國「一帶一路」有關的「皇家阿爾伯特碼頭」開發案（Royal Albert Dock），不僅企圖成為東倫敦的對外門戶，更要成為歐洲與亞洲的貿易橋樑、一帶一路的終點站。圖／Royal Albert Dock

皇家阿爾伯特碼開發案是中資ABP的第一宗海外投資案。不過，在興建的過程中，中資也... — 皇家阿爾伯特碼開發案是中資ABP的第一宗海外投資案。不過，在興建的過程中，中資也出現了「水土不服」的文化差異問題。圖／路透社

浪費與機會，哪個比較重要？對中國老闆來說，快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小，時機與機會錯過了，就永遠不再。

ABP企圖將皇家阿爾伯特碼頭，興建成為繼倫敦金融市、金絲雀碼頭之後的倫敦第三個金融中心，並預計興建佔地25萬平方英尺的超大型購物城，加上其他的公寓住宅，總開發面積達470萬平方英尺，希望吸引數以千計的人潮到阿爾伯特碼頭來消費與生活。ABP甚至自豪地說，這個開發案對他們來說只不過是小菜一碟，北京的開發案面積，是這個的5倍大。

然而，ABP想要迅速完成開發案，搶快時機，除了企圖心之外，恐怕也承受很大的投資壓力。像是在ABP接手皇家阿爾伯特碼頭的開發案之前，也曾有其他「前車之鑑」的地產開發商投資過。當時負責的Rosehaugh Stanhope曾被喻為80年代最大、最優秀的地產開發商，但卻在改建倫敦利物浦街火車站與周邊建設後，便宣告破產，皇家阿爾伯特的開發案也就此一度停擺。

「對中國老闆來說，快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小，時機與機會錯過了，就永遠不再... — 「對中國老闆來說，快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小，時機與機會錯過了，就永遠不再。」圖為ABP的負責人，華裔英國人許為平。圖／路透社

此外，中資的海外開發案若全然朝著完成「政治任務」的目標而埋頭苦幹，其實潛藏很大的風險與危機。

2015年習近平訪英時，北京建工正承接「曼徹斯特空港城」的興建開發案，因此習還特地選擇從曼徹斯特飛回北京；習近平同時宣布，海南航空將在隔年6月開通北京直飛曼徹斯特航線，兩家國企看來都積極投入，為「一帶一路」而努力。

然而，雖然北京建工在曼徹斯特看似深耕有成，陸續承接了4項大型開發案——最近一起是8月底剛加入的、一項投資高達10億英鎊的都市更新案——但與北京建工共同投資開發空港城的英國第二大建商Carillion，在今年1月宣告倒閉，只剩北京建工繼續努力；海南航空也因為急速擴張，傳出財務危機與醜聞，前董事長王健也在今年7月橫死他鄉。

中國政府對其海外投資案，經過一連串的教訓與繳了大筆學費後，似乎體認到不能只憑著「政治需求與任務」進行投資——對於投資在地國的相關法令、安全規範、投資環境與風險管理等等，往往在事前沒有詳細的調查與規劃，而開發案的管理者也缺乏對所在國環境的認識與專業知識，只是一味地想要輸出「中國經驗」，結果往往適得其反，不僅賠了大錢也賠掉聲譽。