海南
今天，三亚市自然资源和规划局发布三自然资告字〔2026〕15号挂牌出让公告：亚龙湾国家级旅游度假区YL01-13-05地块，正式挂牌出让，起拍价约4.14亿元。
按餐饮、商务金融70:30的用地比例拆分，56985.89平方米的地块面积，乘以0.6的容积率上限，计容建面约为34191.53平方米；41431万元起始价除以这个建面，起拍楼面价就是12117元/㎡。
什么水平？做个对比：今年6月4日，保利以6.81亿元拿下三亚中央商务区月川单元的宅地（三亚2026年首宗宅地），成交楼面价13791元/㎡。
也就是说，这宗亚龙湾商服地的起拍楼面价，只比三亚核心城区宅地的最新成交楼面价低了约12%。一块40年产权、不能建住宅的地，起拍价却几乎是跟着核心宅地的行情走的。
所以说，这块地，值得好好聊一聊。
亚龙湾实景图
YL01-13-05地块位于三亚亚龙湾控规滨海休闲风貌区，紧挨着龙潭湖，总出让面积56985.89平方米，约85.5亩。
用地性质要划重点：餐饮混合商务金融用地——餐饮占比70%，商务金融占比30%，使用年限40年。
没错，这不是宅地，是一宗服务亚龙湾度假功能的餐饮＋商务金融用地。亚龙湾要在这里补的，是吃和办公的版图。
这宗地真正稀缺的地方在于：亚龙湾已经7年2个月没有出让过商业用地了。上一宗，还是2019年9月玫瑰谷那118.6亩。
七年时间，整个亚龙湾的供地清单里，没有再出现过一宗商业地，直到今天这块85.5亩的低密商服用地挂出。
来源：三亚自规局
根据9月30日三亚市资规局批后公布的控规分图则，这宗地的规划指标相当克制：容积率≤0.6，建筑密度≤25%，建筑高度≤18米（局部24米），绿地率≥35%。
容积率0.6是什么概念？算下来，整个地块的计容建筑面积只有约3.5万平方米。亚龙湾国家度假区对新建接待设施的绿化率要求更高——控制在45%以上。
也就是说，未来在这块地上长出来的建筑，是藏在湖畔绿意里的低密小体量组团，不是密密麻麻的楼林。
城市设计的讲究也写在图则里。
建筑风貌要体现三亚现代热带滨海特色：屋顶建议做坡屋顶或屋顶花园，立面鼓励凹凸变化、避免大面积玻璃幕墙，基底鼓励柱廊或底层架空。
来源：三亚自规局
南侧要结合沿湖岸段和龙潭湖公园，形成可开放的公共滨水慢行空间，还要预留滨水景观视廊、减少硬质驳岸、增加自然亲水驳岸。
交通上，地块临龙塘路一侧要增设单侧辅道，配套缓冲停车带、出入口渠化和慢行步道。
一句话：这宗地的规划语言，全是冲着“龙潭湖滨水度假区”的完整体验去的。
然后是钱和门槛。
起始价41431万元，竞买保证金24859万元——保证金比例约六成，而且本次出让设有底价，按出价最高且不低于底价者得。
竞得人须与三亚市吉阳区人民政府签订《海南省产业项目发展和用地准入协议》，严格按照协议开发建设。另外，在三亚有拖欠土地出让金、闲置土地等行为未纠正的，直接禁止入场；本次不接受联合申请。
还有一条硬要求：根据亚龙湾旅游产业发展规划，该宗地须与亚龙湾龙潭湖至滨海公园段的功能区统一规划、统一打造。也就是说，谁拿这块地，谁就得接过龙潭湖板块整体成型的一棒。
亚龙湾实景图
这宗地的节奏，其实早就铺好了。
8月27日，三亚市政府出具净地出让条件证明，征地补偿已到位、地块已清表；9月30日，控规分图则批后公布，指标正式定稿；11月10日，也就是今天，挂牌公告发出；12月1日上午9时至12月11日上午10时，是挂牌报价时间——答案会在下个月揭晓。
最后说说这块地的看点。
在海南楼市投资收缩的大背景下，亚龙湾这个国家级旅游度假区还在按部就班地补配套、推地块，本身就是个信号：湾区的开发逻辑没有停，只是从“猛盖楼”切换成了“精装修”——低密、滨水、按图打造。
来源：三亚自规局
对亚龙湾来说，龙潭湖至滨海公园这一段，等的就是这样一块拼图：餐饮打底、商务点缀、绿地率45%起步、限高18米。未来这里大概率是游客留得住、坐得下的滨湖商业配套，而不是又一个卖房子的项目。
普通买房人别误读——这宗地和住宅供应没关系。但它和亚龙湾的度假体验、和湾区里现有项目的配套成色，关系很大。
12月11日，看谁来接手这片湖。
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