高雄男2年內先賣後買「百萬退稅」仍落空 關鍵竟跟前屋主有關

一名屋主小陳（化名）2023年賣掉自住房屋，繳了190萬元房地合一稅，隔年再砸1,200萬元買進新屋，原本以為符合「重購自住房地」規定，可以把先前繳的190萬元稅款退回來，沒想到向國稅局提出申請後卻遭到否准。明明是在出售舊屋後2年內買進新屋，為何190萬元一毛都退不回來？

房地合一稅提供重購退稅優惠，主要是為了保障民眾自住換屋需求。依規定，個人出售自住房地後，自完成移轉登記日起2年內另行購買自住房地，可依重購價額占出售價額的比率，申請退還已繳納的房地合一稅。

反過來，如果民眾先買新屋自住，再於新屋完成移轉登記日起2年內出售原有自住房地，也可依規定計算扣抵應納的房地合一稅。也就是「先賣後買」或「先買後賣」都有機會適用，但並非只要符合2年期限就一定可以退稅。

依規定，個人或其配偶、未成年子女必須在出售及購買的房屋辦理戶籍登記並實際居住，而且房屋不能出租、供營業或執行業務使用，新、舊房屋都必須具有自住事實。

高雄國稅局近期就碰到一起特殊案例。小陳2023年11月以950萬元出售A房地，並申報繳納房地合一稅190萬元。到了2024年12月，他再以1,200萬元買進B房地，並向國稅局申請適用重購自住房地優惠，希望退還先前繳納的190萬元房地合一稅。

國稅局進一步查核後發現，B房地早在小陳買下之前就已經出租。前屋主2024年6月將房屋租給他人，小陳同年12月買進時，也一併承接原有租約，導致取得房屋後仍由租客使用，並沒有實際作為自住房屋。

國稅局因此認定，B房地不符合重購自住房地的自住要件，否准小陳190萬元的退稅申請。也就是說，即使不是屋主買房後主動找房客出租，只要買進的是「帶租約」房屋，取得後仍持續出租，同樣可能影響重購退稅資格。

國稅局提醒，申請房地合一稅重購扣抵或退稅時，稽徵機關會核實查明新購房屋的實際使用情形。民眾若打算申請重購退稅，除了注意2年期限，也要留意房屋是否確實供自住使用。