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政府推動包租代管將近十年，不僅是居住政策重要一環，產業也逐漸走向規模化，然而居產業龍頭地位的兆基集團爆出財務風波，燒出社會對包租代管的信任危機，政府正對包租代管展開全面大體檢，如何重建監理防線，開啟下個十年，將是重中之重。
2017年12月，立法院三讀通過「租賃專法」，明定發展租賃住宅服務業，至今年第2季，全國已有2,452家相關業者，包租代管產業發展趨成熟，隨著從業人員愈來愈多，牽涉的房東、房客也迅速膨脹，兆基案敲下警鐘：制度到了該檢討的時刻。
兆基案是怎麼發生的？兆基屋管前董事長李建成涉嫌以趙姬投資、寄居蟹管理顧問兩家公司，向房東發債募資後，卻疑似將資金挪作私用，最後兌付出現資金缺口，不少房東血本無歸，向媒體投訴，整起事件才曝光，檢調也介入調查。
據公會統計，若以第五期中央版社宅包租代管來看，兆基集團市占達20.6%。身為產業龍頭的兆基集團爆出財務風波，震撼業界，也動搖租賃雙方信心。
兆基案爆發後，內政部、國家住都中心力求在最短時間內拆彈，隨即成立專案小組、全面清查，先由國家住都中心董事長花敬群上火線，向房東、房客喊話，讓租賃雙方安下心，火速協助轉銜業者；內政部與公會交換意見後，部長劉世芳也端出檢討方向。
收取押金 應建立防火牆
專家認為，政府力推包租代管將近十年，產業邁向規模化，現行制度確有檢討空間。台北未來都市再生協會理事長蔡漢霖表示，包租代管產業發展初期就設有營業保證金，不過設有最高500萬元的上限，隨著大型業者承作量增加，保證金上限確有檢討必要。
再來，業者收取押金，如何與業者自身財務建立「防火牆」，也是這一波改革重點。國家住都中心推動第五期包租代管契約中要求，包租代管業者須設置「押租金專戶」，依案件規模提撥一定資金，不過事實上，法規並未強制要求。
兆基案中，兆基、寄居蟹參與第五期包租代管所提撥的資金，都確實足額提供。
蔡漢霖認為，國家住都中心推動的中央版，因招標時已有高於一般法規的保障，此次風險較低，但也反映現行法規有補強空間，應可考慮導入押金信託，或更嚴格的監管機制。
內政部面對檢討聲浪，已提出改革方向，短期包含強化地方政府對租賃住宅服務業的業務檢查、建立轉銜接收業者名單及SOP、檢討營業保證金上限、檢討單一業者承作比例及規模並研議承攬上限。中長期方面，則推動押金專戶管理機制，將業者代收租金、押金與公司自有資金區隔；也研議明定租約接續及業者退場機制，當業者退出市場後，建立原有租約如何終止、接續的法律規範。
評鑑業者 不能只看財報
不過，這次改革方向還缺一塊拼圖。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，未來業者評鑑應強化財務面向，不只看財報，還應進一步檢視內控制度、營運資金、帳冊及資金流，建立財務預警機制。
此外，業者可能因承作包租代管接觸房東，再衍生投資、借貸等金錢往來，相關資金甚至未必進入公司帳戶，單靠財務查核難以發現，如何預防這種公司財務監理也未必能防堵的「帳外風險」，也須視為改革焦點。
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