以房養老真能安度晚年？吳淡如揭「逆向房貸」盲點：利息恐逐月吃光生活費

台灣邁入超高齡社會，不少長者希望透過「以房養老」將房產轉化為退休現金流。

作家兼知名理財專家吳淡如指出，許多人對以房養老抱有美好想像，但台灣現行制度的本質是不動產「逆向抵押貸款」，也就是屋主拿房子向銀行按月借錢，隨著申辦時間拉長、累積借款本金增加，每月需扣除的利息也不斷墊高，最終恐面臨「越老實領越少」的困境。

吳淡如分析，一般房貸是本金越還越少、利息隨之遞減；逆向房貸的邏輯則完全相反。

銀行每月定額撥款給屋主，等於屋主每個月都在增加借款總額，當申辦時間進入第10年、第11年之後，累積借款本金已達數百萬元，每月產生的利息動輒超過1萬元，使得銀行撥款金額在扣除利息後大幅縮水。

為了避免生活費被利息完全吃光，銀行目前設有「扣息上限三分之一」的保護機制，但這也意味著長者到了晚年，每月實質能拿到的現金可能直接縮水至原核定金額的三分之二。

吳淡如以實際案例說明，一位台北長者當初以2000萬元公寓申辦，初期每月可領約3萬8000元，但到了第10年扣除利息上限後，實領金額已跌破2萬8000元，而在醫療、看護與通膨支出最沉重的時候，現金流反而大幅減少。

吳淡如提醒，以房養老並非政府發放的退休福利，而是需要支付利息的商業借貸行為。

若長者名下只有一間自住房，且缺乏其他穩健的被動收入來源，申辦前務必精算後期扣息後的現金流缺口，評估自身長壽與醫療開銷，切莫將逆向房貸視為萬無一失的養老萬靈丹。